Сдаем квартиру внаем. Что предусмотреть?
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Итак, Вы решили сдать жилое помещение внаем – желание правильное, поскольку деньги должны делать деньги. Желательно сразу подумать о том, что имущество служит не только удовлетворению Ваших интересов, но и нуждается в заботе о нем, поддержании его в пригодном состоянии, устранении различных угроз и опасностей, исходящих от тех или иных вещей или субъектов. В своей практике я сталкиваюсь с различными ситуациями: затопили соседи, жильцы устроили потасовку, повредили или вынесли имущество, причинили убытки, не заплатили и т.п. Если бы Вы заранее предусмотрели возможное возникновение подобных ситуаций, проконсультировались с юристом и предупредили все это грамотно составленным договором, большая часть из этих вопросов решилась бы на месте, без Ваших дополнительных издержек и судебных расходов! Должна отметить, что несоблюдение формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительности, но в этом случае для Вас возникают неблагоприятные последствия, которые сводятся к тому, что в случае возникновения спора Вы лишаетесь права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но можете приводить письменные и другие доказательства.
Наниматель и граждане, поживающие совместно с нанимателем
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре указываются граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Почему? Потому, что Вы должны не только знать, кто проживает в Вашем жилом помещении, но и дать нанимателю на это согласие. Без Вашего согласия наниматель не вправе вселять в жилое помещение кого-либо, за исключением несовершеннолетних детей. Поэтому, будет не лишнем обратить внимание и на страницу паспорта нанимателя, где указываются дети (их может быть двое, трое и т.д., не каждый собственник рассчитывает на такой поворот событий).
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. На мой взгляд, в договоре разумней предусмотреть, что граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем (в этом случае такие граждане являются сонанимателями). Разумным данное условие становиться тогда, когда перед Вами возникает вопрос невнесения платы за жилое помещение, коммунальные платежи, возмещения убытков и прочее.
Поднаем жилого помещения
Похожие правила действуют в случае поднайма жилого помещения. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Плата за жилое помещение и другие расходы
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Это значит, если Вы заранее не предусмотрите в договоре условие о возможном повышении платы и не достигнете с нанимателем согласия о ее повышении в будущем, то так и будете сдавать квартиру, например, пять лет за двадцать тысяч рублей.
Рекомендуется предусмотреть уплату нанимателем аванса. Аванс берется за три месяца найма жилого помещения вперед. Аванс за первый месяц найма жилого помещения засчитывается в текущие платежи, аванс за последние два месяца найма жилого помещения удерживается наймодателем в течение всего срока найма в качестве залога на случай не оплаты нанимателем текущих платежей.
Хорошо, если Вы договорились о залоговой стоимости жилого помещения. Залоговая стоимость берется на случай гибели или повреждения жилого помещения и/или имущества наймодателя. Дополнительной гарантией покрытия Ваших убытков может выступать страховка.
Не пренебрегайте такими важными моментами, не оставляйте их на "авось". Если предполагаемый наниматель не согласен или не может позволить себе заплатить аванс, не теряйте время зря, в дальнейшем ситуация не изменится, а в случае возникновения неприятных ситуаций, расходы лягут на Ваши плечи!
Срок договора найма жилого помещения
Краткосрочный наем - до одного года. Долгосрочный наем - до пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. В связи с чем, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и/ или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Расторжение договора найма жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Однако наймодатель не наделен действующим законодательством такой возможностью, поэтому, если в договоре не будут предусмотрены условия одностороннего расторжения договора, то наймодателю придется обращаться в суд.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Суд сможет расторгнуть договор в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Может - не значит обязан! Так, по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
При названных выше обстоятельствах, в случае долгосрочного найма жилого помещения, от нерадивого нанимателя Вам удастся избавиться (в худшем случае) через два года! Именно так гласит статья 687 ГК РФ! Происходит это потому, что действующее законодательство не разделяет понятия социальный наем жилого помещения и коммерческий наем жилого помещения, в связи с чем, закон при разных условиях найма встает на сторону нанимателя и защищает прежде всего его интересы, пренебрегая интересами собственника.
О чем Вы не догадывались
Собственник, предоставляющий жилое помещение внаем обязан по истечение 90 дней пребывания граждан, прибывших для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, зарегистрировать данных жильцов в органах регистрационного учета.
Органами регистрационного учета являются жилищно-эксплуатационных организаций. Одной из функций управления жилищно-коммунальным хозяйством является паспортно-учетная работа, составная часть которой - учет потребителей ЖКУ. Эта деятельность направлена на сбор, обработку, систематизацию и хранение информации о потребителях, фактически проживающих в жилых помещениях на территории муниципального образования.
Также, регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Самое первое, что приходит в голову – это участие в выборах, получение медицинского обслуживания, устройство на работу, уплата алиментов и т.п.
Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению с собственниками жилых помещений. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие наймодателя не требуется.
Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства.
За более полной информацией по данному вопросу Вы можете обратиться к Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".
Контроль за соблюдением гражданами и должностными лицами Правил регистрации возлагается на Федеральную миграционную службу, ее территориальные органы и органы внутренних дел.
Естественно, что контролирующие органы без повода и санкций ходить с проверками по квартирам не будут. Однако при удобном случае доброжелательные соседи могут накапать в местное ОВД о том, что в Вашем жилом помещении находятся незарегистрированные жильцы. Что тогда? Статьей 19.15 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность:
- для самого гражданина без регистрации – штраф в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей;
- лица, ответственного за соблюдение правил регистрационного учета (в нашем случае – собственника) за то, что не исполнил свою обязанность - штрафа в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Налоговые аспекты
Предоставляя помещение гражданам внаем, наймодатель должен сам исчислить сумму налога и уплатить ее в бюджет. Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Наймодатели - налоговые резиденты уплачивают налог по ставке 13%. Для нерезидентов она составляет 30%.
Согласно п. 2 ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд. Считается, что данный период не прерывается на время выезда за границу для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Налоговый период по НДФЛ равен календарному году.
Например, жилое помещение сдавалось до 31 декабря 12 месяцев в течение года, плата за наем составляла 20 000 руб. в месяц. В этом случае налог будет рассчитываться по формуле:
20 000 руб. х 12 мес. = 240 000 руб. – это налоговая база.
240 000 х 13% : 100 = 31 200 руб. – это сумма налога подлежащего уплате в бюджет.
После налогового периода наймодатель должен представить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года за отчетным и до 15 июля включительно уплатить налог в бюджет.
В ином случае декларация представляется не позднее пяти дней с момента прекращения договора, а налог перечисляется не позднее 15 дней после подачи декларации.
Определяя базу по НДФЛ, наймодатель вправе воспользоваться стандартными, социальными, имущественными и профессиональными налоговыми вычетами (подробнее в ст. ст. 218 - 221 НК РФ).
Согласно НК РФ непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей.
Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (ст. 119).
Также налоговые органы могут привлечь за непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок либо отказ от представления в налоговые органы в установленном порядке документов и (или) иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно за представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде и оштрафовать граждан на сумму от ста до трехсот рублей (ст. 15.6. КоАП РФ).
Как видите, сдача квартиры внаем действительно хлопотное дело, начиная от ремонта, затем переходя к поиску жильцов и заканчивая уплатой налога. В данном вопросе нужно все предусмотреть заранее, особенно, если Вы на длительное время уезжаете в другой город или заграницу. Решать проблемы на расстоянии зачастую просто не представляется возможным! Сохраните свое имущество и нервы, обратитесь за своевременной консультацией именно к юристу, а не к агенту по недвижимости и т.п. Почему? Потому, что к юристу приходя уже после того как случились неприятности, только он, обладающий опытом и совокупностью знаний, может предусмотреть и минимизировать риски, его задача - выяснить потребности клиента, проконсультировать, грамотно составить договор и при необходимости сопроводить сделку. Удачи!
январь 2010 г.
|
связаться по icq: 638-554-336 