Эксперт - это человек, который больше уже не думает; он знает.

Фрэнк Хаббард 

 
 Правовая защита

и поддержка  

 

юрист 

Горшкова Любовь Владимировна 

+7 (916) 272-59-46

 

 


  связаться по icq: 638-554-336

 

 

Использование части общего имущества собственником многоквартирного дома


В соответствие со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖК РФ).

При этом нужно понимать, что право каждого собственника общего имущества объективно ограничено в связи с аналогичными правами других участников долевой собственности. Именно поэтому высшим органом управления домом является общее собрание собственников помещений в нем (ст. 44 ЖК РФ).

Главной особенностью владения, пользования и распоряжения общим имуществом являются в первую очередь внутренние отношения между собственниками, складывающиеся по поводу осуществления их правомочий. Второе, что отличает режим долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, - это отношения собственников с третьими лицами (внешние отношения). И третье отличие - это безусловная необходимость совместного управления общим имуществом (на собственников помещений в многоквартирном доме возложено бремя содержания такого имущества (п. 1 ст. 39 ЖК РФ)).

Согласно ч.3 п.2 ст.44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перечислены действия, которые представляют собой пользование или распоряжение общим имуществом. Решение общего собрания является обязательным для собственников (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Хотя жилищным законодательством не урегулирован вопрос получения согласия на использование части общего имущества непосредственно собственником помещения многоквартирного дома, данная обязанность собственника вытекает из п.1 ст.247 ГК РФ: «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом...».

Таким образом, хотя собственник и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Получается, что для совершения действий по пользованию общим имуществом непосредственно собственником помещения, а также иными лицами ЖК РФ не требует согласия всех собственников жилых помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которым пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников.

Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами ГК РФ и ЖК РФ (необходимо скорейшее внесение ясности законодателем в этот вопрос).

Таким образом, можно спорить и обосновывать позиции касательно количества голосов, которыми может быть утверждено решение общего собрания по вопросу использования части общего имущества собственником многоквартирного дома, но то, что согласие между собственниками должно быть достигнуто сомнению не полежит.

Моя позиция поданному вопросу.  

Во-первых, при противоречии общего и специального акта, принятых одним органом, применяется специальный акт (т.е нормы жилищного законодательства). Кроме того, в соответствии с ч.3 п.1 ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений. 

Во-вторых, если в доме создано ЖСК или ТСЖ, то вопросы о количестве голосов, необходимых для принятия решения на общем собрании по использованию части общего имущества непосредственно собственниками многоквартирного дома может быть разрешен в уставе организаций (ст. 116 ЖК РФ, п.3 ст.145 ЖК РФ соответственно). Таким образом, может быть устранен пробел в праве по рассматриваемому вопросу.

В-третьих, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов. При этом буквальное толкование указанной нормы, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные ЖК РФ к его компетенции. Однако это не так, поскольку общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом и может выносить на обсуждение и принимать решения по многим другим вопросам, включенным в повестку дня и поставленным на голосование. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (ст. 164 ЖК РФ) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать другие вопросы, помимо прямо отнесенных ЖК РФ к его компетенции, в частности, вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

Еще раз вспомним о том, что в соответствии с ч.3 п.1 ст.4 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений. Исходя из того, что общее собрание собственников является высшим органом управления многоквартирным домом и руководствуясь п.2 ст.36 ЖК РФ, согласно которой, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, вопрос по использованию части общего имущества конкретным собственником помещения многоквартирного дома может быть включен в повестку дня общего собрания и поставлен на голосование. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку вопрос по использованию части общего имущества конкретным собственником помещения многоквартирного дома не указан в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а относится к другим вопросам (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), считаю, что для утверждения рассматриваемого нами вопроса достаточно, чтобы за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (простое большинство).

В-четвертых, в соответствии со ст.7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Для понимания вопроса касательно положений ст. 247 ГК РФ не лишне заметить, что в настоящий момент в законодательстве существует несогласованность режимов общей долевой собственности: классической модели, закрепленной в ГК РФ и неделимой модели, закрепленной в ЖК РФ и возникающей в многоквартирных домах. Я не буду подробно останавливаться на данном вопросе, поскольку это отдельная тема, которая может увести нас в сторону от рассматриваемого вопроса. Если коротко, то жизнь изменчива. Появляются отношения, которые правом не урегулированы. Вследствие чего, законодательство требует доработок.

Так вот. Если по нашему вопросу руководствоваться аналогией закона, то поскольку в п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перечислены действия, которые представляют собой пользование или распоряжение общим имуществом, решения по которым принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вопрос по использованию части общего имущества многоквартирного дома конкретным собственником помещения может утверждаться на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированным большинством).

Резюме. Исходя из буквального толкования ст. 247 ГК РФ требуется согласие 100% голосов (пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников). Однако такой подход в конкретном случае делает получение согласия на использование части общего имущества собственниками многоквартирного дома практически неосуществимым (в многоквартирном доме весьма проблематично добиться созыва общего собрания, тем более обеспечить 100% явку и 100% голосов по вопросу повестки дня). Учитывая все выше обозначенное мной, а также указанное в пунктах 1, 2, 3, 4, моей позиции по вопросу использования части общего имущества многоквартирного дома конкретным собственником, считаю, что устанавливать более высокий барьер для лиц, являющихся собственниками данного имущества (в отличие от иных лиц (ч.3 п.2 ст.44 ЖК РФ), просто несправедливо!


Информация подготовлена по состоянию на август 2014г.

Адрес: г.Москва, ул.Шаболовка, д.34, стр.3,  тел: +7 (495) 448-54-03, +7 (916) 272-59-46, +7 (926) 339-61-73
2006-2014, Горшкова Л.В. © добавь сайт в избранное!

Rambler's Top100
Работает на: Amiro CMS