В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Конечно лучше, если подробное описание объекта аренды будет приведено непосредственно в тексте договора. Например, адрес здания, где расположено передаваемое в аренду помещение (помещения), а также площадь этого помещения (помещений), его инвентарный (кадастровый) номер, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости и выделить его из состава смежных с ним помещений. Однако не всегда возможно детально описать объект аренды, поэтому возникает вопрос: в каких документах может быть указан предмет аренды?

Условие о предмете договора: 

В приложении к договору, в котором согласовано условие о предмете, необходима ссылка на договор. На плане должны быть заштрихованы передаваемые в аренду площади.

Согласно статье 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (т.е. арендодателями могут быть также государственные и муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления). Следует также иметь в виду, что договор аренды имущества, принадлежащего собственнику, вправе от своего имени заключить доверительный управляющий, которому это имущество передано в управление. Таким образом, при заключении договора аренды необходимо убедиться в правомочиях арендодателя, запросив у него соответствующие документы, а в необходимых случаях убедиться в наличии согласия собственника на сдачу имущества в субаренду. Это связано с тем, что договор субаренды, заключенный без такого согласия, может быть признан недействительным на основании ст. 173.1 ГК РФ.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата устанавливается в договоре за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре определяется порядок передачи имущества, срок и место передачи объекта аренды, а также чем должна быть подтверждена передача. В качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору признается акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

Информация подготовлена по состоянию на октябрь 2014г.